特約ってなんだ？契約書の内容について～名古屋 My賃貸～
００７大好き！！本店のハチノヘです！！
皆さん、契約書の内容って正直
何がスタンダートなのか分からないですよね？
弊社の契約書の本文のほとんどは
国土交通省のひな形に基づいて作られており
全国ルールに適用しております。
だいたいの会社さんの契約書はこういう形に
のっとって必要的記載事項と任意的記載事項を
書きつけて成り立っております。
しかし物件もオーナーも様々おりまして
「この部分においてはこういう約束ごとを盛り込んでくれ」
というものがあります。
この部分は契約の中で最も最優先される事項で
「特約」と呼ばれます。
これは何か？
今日はそれを解説したいと思います！！
「特約（とくやく）」
それは貸主・借主間で自由に定められるルールです。
すべてがそのまま法的に有効になるわけではありません。
実は、借主に一方的に不利な内容や合理性のない取り決めは
無効と判断されることもあるのです。
以下、例をご紹介します。
有効とされやすい特約
1.退去時の清掃費を借主負担とする
・金額が明記されていること。
・契約書や重要事項説明書で説明がある
2.敷金から差し引く原状回復費用の明示
・合理的な範囲内で、具体的な基準を記しておく
3.ペット飼育時の清掃費用、敷金追加の特約
・ペットに起因する損耗が想定されるため、一定の合理性がある
4.鍵交換代、紛失時のシリンダー交換
・セキュリティ上、合理性が認められやすい。
こういった特約は有効です！！
一方で無効とみなされがちなもの
1.どんな汚れ・キズも借主が全額負担
・ 国交省のガイドラインでは、通常使用による劣化は貸主負担が原則。
2.更新料として高額な金額
・賃料の1ヶ月分程度が妥当なライン
3.入居中の設備故障もすべて借主負担とする
.貸主が直すべき部分はキッチリ直す義務がある。
私のお客様の中には
弁護士の先生もまれにいらっしゃいますが
他所の物件の契約などになりますと
お互い顔を合わせて微妙な表情・・・
という特約も実際あります。
いざ契約の段になって
「聞きたいことを聞いても
明確な答えが返ってこない」
そんな知識のない営業マンに
任せていいものでしょうか？
これが実際あるんですよ！！
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